국회는 24일 본회의를 열어 코로나19 사태로 피해를 본 상가임차인의 임대료 부담을 덜어주는 내용의 ‘상가건물 임대차보호법 개정안’을 의결했다. 이번 개정안은 코로나19 등 1급 법정감염병 방역조치로 타격을 입은 상가 임차인이 건물주(임대인)에게 감액을 청구할 수 있는 권한과 함께 법시행 후 6개월동안 발생한 연체 임대료에 대해서 계약해지나 계약갱신거절의 사유가 되지 않도록 하는 내용을 담았다.
그럼 개정안의 2가지 개정내용을 좀 더 구체적으로 들여다 보자.
1. 임차인의 상가임대료 인하요구권(임대료 감액청구권) 신설
현행 상가임대차보호법에서도 계약당사자인 임대인 및 임차인에게 임대료의 증감청구권이 있기는 하나, 실질적으로 임대인이나 임차인이 증감청구권을 행사하기가 어려운 것이 현실이다. 특히 아래법률내용에서 보듯 증감청구권의 행사요건 중 하나인 ‘경제사정의 변동’ 이라는 것이 매우 포괄적이어서 계약당사자가 자신들에게 유리하게 해석할 수 있기 때문에 더더욱 그런 것이다.
그래서 이번 개정 법률안에서는 코로나19상황을 반영하여 임대료 인하를 요구할 수 있는 요건을 ‘경제사정의 변동’ 에서 ‘감염병예방법에 따른 1급 감염병 등에 의한 경제사정의 변동’ 으로 문구를 변경하여 코로나19 방역을 위한 사회적 거리두기 조치 강화로 매출감소 등의 피해를 입은 자영업자와 소상공인이 임대인에게 임대료 감액을 청구할 수 있는 차임 증감청구권의 법적 근거를 확보한 것이다. 또한 임대인이 임차인의 감액요구를 수용할 경우 향후 경기가 호전되면 5% 상한 규정과 관계없이 증액을 요구할 수 있도록 하는 내용도 담았다.( ‘임대인 권리회복’ 조항)
2. 6개월간 연체한 차임액에 대한 계약해지 및 계약갱신거절 유예
현행법에서는 임차인에게 계약갱신요구권이라는 것이 있는데, 특정한 사유가 있을 경우 임대인에게 임차인의 계약갱신요구권을 거절할 수 있는 권리도 부여하고 있다.(아래법률내용 참조) 이 특정한 사유중에 임차인의 차임연체(3기=3개월)가 발생하는 경우가 포함되어 있는데, 이 차임연체기간을 법시행이후 6기(6개월)를 추가하여 최대 8기(8개월)까지 늘리는 임시특례조항을 이번에 마련한 것이다. 시행일 이후에 8개월까지 연체해도 된다는 것이 아니라 법시행일 이전에 이미 2기가 연체된 사실이 있다고 하면 6개월을 추가연체가능하다는 것이고 시행일 이전에 연체한 사실이 없으면 6개월까지 연체가능하다는 의미이다.
여기서 몇가지 유의할 점이 있다. 여기서 말하는 연체기간의 3기, 6기라는 것의 의미인데, 일반적으로 1개월단위로 임대료를 내기 때문에 1기와 1개월은 같은 의미로 사용되지만, 예를들어 임대료를 2개월에 한번씩 내는 것으로 임대차계약을 했다면 2개월이 1기에 해당된다는 것이다. 그리고 차임연체기간과 관련해서 기존에는 3기였는데 6개월 추가했으니 9개월 아니냐고 생각할 수도 있으나, 기존법률에서도 3기의 차임액이 연체되면 임대인이 계약갱신거절을 할 수 있다고 되어있으니 2기(2개월)까지만 차임액 연체가 가능한 것이고 여기에 이번 개정안에서 6기(6개월)을 추가로 늘린다고 했으니 총 8개(8개월)까지 차임연체가 가능하다고 해석하는 것이다. 즉 9기(9개월)의 차임연체가 되면 임대인의 계약갱신거절권이 가능하게 된다. 또 하나는 연체기간은 연속될 필요가 없다는 것이다. 연체한 사실이 있는 것이 중요한 것인데, 현재기준으로는 연체한 임대료가 없지만 과거에 연체했던 사실이 있다면 연체했던 이력이 모두 연체기간에 합산되는 것이다. 이 부분도 많은 사람들이 잘못 이해하고 있는 부분이다.
개정된 법률내용은 시행 당시 존속 중인 임대차 계약에 대해서도 적용된다. 다만, 이번 개정안에 감액요구기준이나 감액 비율도 없는데다 임대인이 감액 요구를 수용할 의무가 명시되지않아 실효성이 떨어진다는 지적도 있다. 지난번 주택임대차보호법 개정안처럼 임대인과 임차인간에 분쟁도 많아질 것도 예측되는데 부디 당사자간에 슬기롭게 상황을 극복했으면 하는 바램이다.
